Valor de mercado: la amenaza fiscal contra su casa
Columna de opinión escrita por Antonio Cuéllar para El Financiero
Martes 13 de octubre de 2026
Antonio Cuéllar
La camarada Kaprugina increpa a Yuri y le hace ver cómo es que “en esta sola casa había espacio para trece familias”. Yuri –consternado– le responde: “Sí… sí, es un mejor acomodo, camarada”.
Es una escena de la película Doctor Zhivago, protagonizada por Omar Sharif y Geraldine Chaplin, a la que la Academia otorgó cinco premios Óscar en 1966; un diálogo que en esta época remueve la conciencia e invita a la reflexión. En ella, Yuri (Sharif) vuelve del frente a la casa de los Gromeko en Moscú, donde vivía con su esposa Tonya, su hijo Sasha y su suegro, Alexander Gromeko, y encuentra que, tras el triunfo de la revolución comunista, su casa ha sido ocupada.
En estas semanas han avanzado en paralelo dos proyectos normativos —cada uno con distinto fundamento constitucional, aunque con propósitos afines—, respecto de los cuales nadie puede tener hasta ahora un pronóstico acertado: el dictamen por el que se expide la Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral, ya aprobado por la Cámara de Diputados, y el Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana del Valle de México, cuya consulta pública continúa.
El primero de ellos, que encuentra su génesis en el decreto de reformas al artículo 73, fracción XXIX-R, de la Constitución, de diciembre de 2013, tiene por objeto crear una Plataforma Nacional Catastral y determinar las reglas conforme a las cuales se llevará a cabo la armonización de los catastros y registros públicos de todo el país, con miras a lograr uniformidad y equidad, y de la que podría derivar una revaloración inmobiliaria. Precisa de la intervención de los congresos locales y depende de la labor que, con ese objetivo en mente, lleven a cabo los municipios del país, a cuyo cargo está el cobro del impuesto predial.
El segundo de los proyectos tiene su origen en el artículo 122, apartado C, de la Constitución federal, que prevé la coordinación metropolitana del Valle de México, y en el artículo 19 de la Constitución local, y encuentra su regulación en la Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano. El Programa de Ordenación es un instrumento de planeación de alcance metropolitano —con una visión a 2050— dirigido a regular la ocupación y utilización sustentable y racional del territorio, en el que se establecen los principios asociados al uso equitativo y eficiente del suelo urbano, y que tiene por objetivo, entre otras cosas, regular la transformación de la ciudad y asegurar la función social del suelo y de la propiedad privada para un desarrollo sustentable, compatible con los intereses de la sociedad.
Los dos proyectos que analizamos pretenden resolver dos problemas que enfrenta el país: una baja recaudación del impuesto predial en comparación con otros países de la OCDE, vista desde una perspectiva nacional y dado que no todos los municipios recaudan de manera homogénea y efectiva; y la carencia de un plan de desarrollo eficiente para la Zona Metropolitana del Valle de México, que adopte políticas efectivas de administración y crecimiento sostenible de la ciudad.
Es particularmente preocupante lo que se ha planteado sobre la posibilidad de actualizar el valor catastral de los inmuebles para el pago del impuesto predial —que en la Ciudad de México se calcula conforme a una tarifa de 16 rangos establecida en el Código Fiscal local, con tasas que, en los inmuebles de mayor valor, se aproximan al 1.3% anual del valor catastral—, pues aplicada esa tarifa sobre el valor comercial, la recaudación podría resultar no sólo onerosa, sino confiscatoria en contra de los particulares.
El valor comercial de los bienes raíces es fluctuante y depende de muchos factores que no necesariamente están asociados al costo de construcción de una casa. No sería justo imponer un valor comercial fijo al cual aplicar dichas tasas, pues resultaría impagable para contribuyentes que, a su vez, ya pagaron impuestos y derechos por el dinero que utilizaron para adquirir ese activo patrimonial, por la transmisión del inmueble a su favor, por su inscripción registral y por su conservación a lo largo del tiempo.
Además, la idea de imponer un gravamen a la subocupación y una consecuencia semiexpropiatoria para el caso de no aprovechar el potencial de uso de un terreno provoca un desaliento injusto a la inversión y al ahorro, contrario al derecho de propiedad privada y a la libertad que, en el ámbito del comercio y del desarrollo personal, protege nuestra Constitución federal.
Ante los dos cambios, el contribuyente estaría atrapado: si no utilizo el terreno se vende; y si lo construyo y lo ocupo para que no se venda, entonces debo pagar más. ¿Será que ante la subocupación de un predio deberé compartirlo con más familias?
Quizá sea muy pronto para sostener enfáticamente que la expedición de la nueva ley y la eventual aprobación del Programa —o lo que llegue a desprenderse de él una vez concluida la consulta ciudadana— nos coloquen en una situación tan alarmante y crítica como la que vivió Yuri frente a la camarada Kaprugina; no obstante, ha de destacarse que empiezan a darse algunos pasos legislativos en un terreno que, por su cercanía con las prácticas de los regímenes totalitarios, no puede dejar de encender en el contribuyente los primeros focos de alerta.
Hace casi ocho años, cuando inició el periodo de la cuarta transformación, México destacaba entre los países en vías de desarrollo por el hondo calado de las reformas logradas a través del Pacto por México, que el PRI, el PAN y el PRD impulsaron durante el gobierno del presidente Peña Nieto. Los encabezados que hoy sobresalen en los periódicos de México y del mundo muestran una realidad financiera muy distinta.
Ante las necesidades de recaudación que enfrenta esta administración para sostener sus programas de asistencia social, la más mínima modificación al régimen de propiedad privada que protege nuestra Constitución debe analizarse con cuidado y con suspicacia.
No debe soslayarse el hecho de que, en el ámbito de la planeación del desarrollo, el artículo 15 de la Constitución de la CDMX establece que ésta debe ser democrática, transversal y con deliberación pública para impulsar la transformación económica, satisfacer las necesidades individuales y los intereses de la comunidad, así como propiciar la redistribución del ingreso y la riqueza.
Esperemos que la nueva definición del valor de la propiedad no sea el instrumento elegido por este gobierno para redistribuir tan injustamente la riqueza.
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La Cuatroté y el dinero: ¿ceguera
selectiva o aspiracionismo?
Columna de opinión escrita por Pascal Beltrán del Río para Excélsior
Martes 13 de octubre de 2026
Pascal Beltrán del Río
Ayer, en su artículo de Excélsior, Mario Luis Fuentes escribió que la conferencia matutina de Palacio Nacional “ya no garantiza por sí sola el control de la agenda ni la cohesión política”, porque “la comunicación pierde capacidad de persuasión cuando deja de ofrecer una interpretación reconocible de la realidad”.
Un ejemplo claro de cómo el mensaje mañanero se ha distanciado de los hechos se dio en la conferencia de ayer mismo. Ante una pregunta sobre la relación de la izquierda con las clases medias, la Presidenta afirmó que la felicidad no depende del dinero ni de acumular mercancías, sosteniendo que el propósito de la autodenominada Cuarta Transformación radica en construir una sociedad en la que las personas alcancen la plenitud espiritual en el amor al prójimo, a la naturaleza, a la patria y a la familia. “Ahí está la verdadera felicidad”, dijo, no en los bienes materiales.
El problema con ese pregón es que contrasta de manera inevitable con las conductas de muchos de quienes integran el movimiento gobernante. Hay cada vez más evidencias de los beneficios personales que persiguen los funcionarios y representantes que son parte del grupo gobernante. El periodista Jorge García Orozco ha aportado muchísima información sobre el tema, exhibiendo la vida de lujos que se dan varios integrantes del oficialismo, misma que no sólo rema en sentido opuesto del discurso de “austeridad republicana”, sino que, en muchos casos, raya en la ilegalidad.
Las indagatorias y publicaciones realizadas por García Orozco han puesto al descubierto el ostentoso nivel de vida que exhiben muchos políticos de la coalición gubernamental, quienes se dejan ver con objetos de gran valor, como prendas de marca, zapatos finos, relojes de alta gama y automóviles importados. Entre sus gustos aparecen también viajes por lugares exóticos, vuelos en primera clase y cenas en restaurantes reconocidos, etcétera. También se ha revelado la compra de propiedades que, como el resto de ese tipo de gastos, superan con frecuencia los ingresos de quienes los disfrutan.
Estas muestras explícitas de riqueza material instantánea y ostentación personal entran en abierta contradicción con el discurso matutino sobre el desapego a los bienes materiales. Resulta difícil reconciliar el mandato ético de rechazar el dinero como fuente de bienestar cuando la cúpula del partido oficial aprovecha la función pública para rodearse de privilegios y objetos suntuarios.
No está muy claro por qué los miembros de base de Morena y partidos aliados no rechazan esas prácticas de enriquecerse a costa del poder cuando lo hacen sus compañeros del movimiento: si es porque sufren de ceguera selectiva o porque aspiran ellos mismos a que la Cuarta Transformación les haga también “justicia”, en el sentido que le daban los miembros del viejo PRI hegemónico, refiriéndose al enriquecimiento personal a que había dado lugar la Revolución Mexicana.
El cinismo del antiguo régimen mantenía, empero, cierta reserva social, mientras que en los tiempos actuales la acumulación de fortunas al amparo de la función pública se exhibe en plataformas digitales sin reserva alguna. En todo caso, existe una brecha enorme entre el discurso matutino y las acciones cotidianas de varios personajes del oficialismo. Esa brecha daña la credibilidad del proyecto de gobierno y vuelve a la mañanera, en el mejor de los casos, una prédica en el desierto y, en el peor, un ejercicio de hipocresía.
BUSCAPIÉS
*La semana pasada el papa León XIV recibió de manos del presidente de la Conferencia del Episcopado Mexicano un documento con millar y medio de nombres y rostros de personas desaparecidas, entregado a la Iglesia por los colectivos de búsqueda. El pontífice, quien hoy será intervenido quirúrgicamente, ofreció entregar un comentario escrito sobre la información que pusieron en sus manos. La verdad sobre los desaparecidos en México se abre paso, por más que las autoridades pretendan ocultarla, maquillarla o deformarla.
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